本文不想赘述“联合办公”、“共享办公”这几个名词了，因为我也傻傻分不清。
Q
睿问：联合办公的想象力到底是什么？
薛：关于联合办公的想象力，无非是大家都想追求的高成长性。联合办公行业最多实现年均40%增长，按照国内目前的会计准则，如果我们拿的项目是20年租约期，能实现年均30%的规模增长，那么单体项目的利润就是0。而如果拿的项目是小面积的且签约周期为10年期，那么我们必须做到年均40%-50%的增长，才能维持利润为正。
联合办公这种模式，与利润相伴的是大量现金流。以2018年为例，当年上半年创富港利润为2000多万，若扩张速度不变，则下半年利润将接近3000万。但下半年我们进行了快速扩张，利润减少到了1000万，那么合计整年就是3000多万利润。
所以说，只要我们停止扩张规模，利润和经营性现金流都会非常好。
Q
睿问：快速扩张的投入会导致当期利润下降，除了与直接投入有关，还有其他原因么？
薛：主要是会计准则，会计准则规定前期即便合约在免租期内都要算房租。此外，开业后的招商爬坡期也会导致当期利润下降，但影响没有那么大。（备注：若签约10年，前面有6个月的免租期且每2年递增5%。但会计准则核算房租成本是把合同总额除以合同总时长拉平，意味着不但免租期要核算房租成本，而且后面递增的高房租也拉平到前期了，因此开新店在装修期就有高额的房租成本支出）
若联合办公上市之后，这种商业模式对于散户投资者来讲较为费解，专业投资者更能理解。
2012年，招商银行针对创富港做了一份详尽的调查报告，详细分析了每个店的投入产出后得出结论，认为创富港的盈利能力比当时的快捷酒店好，于是决定给创富港贷款支持。第一年额度是1200万，第二年1600万。目前，创富港与7-8家银行进行长期合作，整体授信1亿多。
Q
睿问：由此看来，对于联合办公这种兼具服务业和房地产双重属性的行业，快速扩张并不是真正的能力？
薛：我认为这个行业如果要做好，要注意两点：第一，开新店的时候，老店是不是能保持很稳定的高出租率，盈利能否不受新店影响；第二，开的新店能否迅速转为老店开始盈利。只要能做到这两条，开店就是越快越好，哪怕亏了也无所谓，因为只要开店速度降下来，经营性现金流马上会转为优良。因此，保持足够理性和克制的选址标准，以及确保单店能盈利是关键。如果开一个亏一个，规模越大死得越快。
我认为，保持快速扩张的关键是能否把精细化经营坚持长期做到位。
比如100个备选项目里，能否理性选出最挣钱的盘，这里的挣钱是指能比普通同行多20%销售收入，而单单靠选址这点就可以实现了。同时，设计装修成本也要尽量低于同业。20年来，经过反复打磨内功，上述目标我们都可以达到。以新店为例，我们要求必须3-6个月实现全部满租，利润就是这样拼和挤出来的。
除此之外，从单店经营来讲，还要保持常年的满租率。例如，2018年，我们的平均出租率是96.2%,当年同行业的平均出租率只有80%左右。此外，我们还有20%的企业服务收入。二者相加，我们就可以保证公司盈利。
Q
睿问：创富港基于企业服务的销售收入主要有哪些？这部分收入占总营收的比例大约有多少？
薛：我们有很多服务套餐，比如注册地址、收件服务、秘书接电服务、工商注册、代理记账等。所有企业服务都是创富港自营团队在运作，以财税团队为例就有接近80人。这部分服务的收入占全年营收25%左右，大约1亿多。（备注：服务内容中包含会议室、培训室租赁，税务筹划，人力资源咨询等）
Q
睿问：上市对创富港的价值到底是什么？
薛：与其他企业一样，上市后创富港的品牌价值会提升。如果说得更实在一点，那就是谈客户更容易了（哈哈大笑）。
创富港20年来，只做过一次很小规模的股权融资，给股东分过一次红，基本上全靠自我滚动实现发展目标。当扩张速度放慢时，我们会通过购买楼宇、理财等方式实现持有资金的稳定增值。
Q
睿问：若上市后是否准备去有计划持有重资产？
薛：目前在公司战略里，持有重资产是随机性的业务，若价格合适，可以考虑买资产。但我们依然牢记自己的核心主线是在空间经营上发力，我们希望把空间运营能力做到行业没人可以抗衡的境界。
我们要在每一个细节上做到极致。打个比方，小面积的联合办公营销，我们比中介的能力强，那么，节约下来的中介费用就是我们的利润。
我们的客户定位可以说是全中国最小微的创业团队：2-5个人，这样的创业企业就是我们的客户，我们的工商财税业务就是为这些企业服务的。
Q
睿问：创富港的科技做得怎样？IT技术主要是应用在哪些层面上？
薛：创富港空间应用信息化肇始于公司内部管理提升的需求。我们公司的管理信息化应用非常深入，从客户管理、会员管理、会员服务、财务管理、税务管理、员工管理等全覆盖。以财务系统为例，我们平均每天大概有一两千笔收款，全部IT自动识别，自动找到这份合同生成凭证，自动做账。这些应用全部是创富港自主开发的。
在这个系统基础上，针对小微企业的客户系统，我们又开发了电话会议系统、秘书服务系统等。如最简单的收件服务，以前都用人工收发，现在我们自己做用快递柜对接APP，实现了全自动化。
我们通过仔细研究中小微企业的刚需需求，逐渐丰富除租赁收入以外的其他收入服务体系，最终归集到专为一站式创业创新服务平台上面，每个创业企业都可以用这个平台解决商务沟通、资金流和信息流等问题。这样三五人的创业企业就真的不需要额外花钱去聘请财务人员了。
创富港一直在密切关注商业银行的电子钱包业务，目前国家正在试点，一旦成熟，我们的系统可以立即对接，帮助企业解决资金管理问题。
另外，我们一直在持续研发一个产品——人与人之间链接生意引荐的联盟，叫创享邦联盟，未来我们想定位成中国最大的创业者共享互助社群。
因为我本人是做软件出身的，所以创富港在信息化方面的投入已经长达五六年了，但我们每年只拿出营业额的1%投入，并非盲目烧钱。目前，我们没指望这套系统能够有盈利，但如果能够成功，那就是一个能真正帮助中小企业降本增效的工程。我认为是一件很棒的事情。
Q
睿问：创富港在布点上，是否考虑去5A级写字楼做一些布局，这个布局对未来计划上市或整个产品结构、经营结构来讲，作用是什么？
薛：我认为甲级写字楼是风险最高的，但是如果操作得好也是利润最大的。比如我们在2008年金融危机最低谷的时候，进驻了一些5A级甲级写字楼，主要在深圳。后来涨了一倍两倍，基本都是10年以上的长租。
但是现在我们更注重小面积，因为小面积投入500万，两年就可以回本。而大面积投入2000万，回本至少要3年。很可能3年还不够，因为大面积的装修期会延长，但免租期并不会延长。
Q
睿问：若进入5A级写字楼，在产品品质方面，业主是否会有顾虑？
薛：如果进入5A级，我们肯定会提升装修的材质、档次。但性价比依然很重要，因为我们并不是为了盲目追求极致的装修档次而去的，商业的本质就是盈利，如果盲目追求高大上而丧失了利润，不符合商业逻辑。
我认为，联合办公仍然要以服务取胜，而这里的服务除了与客户满意度有关以外，也与成本收益直接相关。如果服务成本是2块，收益是4块，那么这样的服务是有价值的。但如果服务是2块，产出是1块，这样的服务很难持久，因为我的商业逻辑是高效率低成本。
Q
睿问：未来创富港依然专注5人市场吗？还是从5人到10人，再到15个人，或者还将面对更多企业人数的客户群体？
薛：我们肯定仍以2-5个人为主打，然后再做一些延伸。延伸的好处在于：第一，大面积的盘有利于签长期租约，前期投入的更多的装修费用以及更长的爬坡期，将来都会转化为更多利润。第二，大面积的盘，实用率往往高于小面积的盘，这会带来增值。第三，大面积的盘，尽管共享区域会增大一点，但占总面积的比例会下降，也就是说，总面积中用于出租的面积更多，也会促进收益上升。
同时，在布局房型时，小面积的房型会浪费很多空间，而大面积的房型可以把浪费的面积节省下来。此外，还有一点很重要，就是随着时间推移，一批小面积的企业会成长，需要换大房，那么，我的大面积房型依靠会员就能内销了。从这个层面来说，同样的大房型，我的营销成本比别人低，相较别人同样做大面积的，我们更有竞争力。
但是，多年来我们通过实践得出结论，还是小面积的利润高，所以现在也还是以小面积为主。
Q
睿问：您学习WeWork是想学习他们哪些方面？
薛：几年前我专程去美国硅谷和西雅图，花了两天时间去WeWork体验。
首先，我觉得它的实际空间利用率跟我的逻辑是一样的，他们收购了一家专门做空间设计的自动化公司。恰好当时为了提升效率，我也正在考虑能否开发一个自动分割系统。在设计空间的时候，可以将平面图导入进去，自动分割出房型，而不需要人工。但这样做投入是巨大的，所以目前尚未开始。而且，据我观察，WeWork做这个事情是需要有大量资金的。
第二，此行中，我开始真正研究大面积的好处。经过这几年实践后，我发现还是小面积的投资回报快。特别是在创富港有了上市的计划后，企业的盈利能力是我们考虑的第一要素。
第三，就是IT建设。WeWork内部有一个沟通平台，但IM的沟通非常简单，并不适用于国内，因为中国企业沟通所用到的图片、文章等比较复杂。因此，体验回来后我们开始打造自己的APP——方圆间，一个能够涵盖一切的强大的原建平台，例如在扫一扫中，就可以实现门禁、复印、快递柜、饮水机等功能，相当于商务版微信，未来也将面向客户使用。
目前我们就使用这个APP来做内部沟通管理，将来也会开通给会员们，包括审批流、资金流、做账平台等，他们都是自己做的。
Q
睿问：还是回到一开始商业模式的问题。若上市成功，未来你对创富港还有哪些想象空间？
薛：基于企业服务的云服务，我们的平台是可以无限量推广的。在我们的创富港基本法及发展白皮书中，梦想与理想就1.0、2.0、3.0、4.0版本，我们现在处在2.0阶段，也就是10个亿到100亿的阶段，3.0是100亿到1000亿的阶段，4.0就是1000亿到1万亿的阶段，我们都有非常清晰的路径。
我认为将来所谓的办公都是服务式办公，不提供服务的纯办公将越来越少。因此，将来创富港的服务会全部深度化，当未来所有办公楼都是服务式的时候，其实就是我们目前持续深化的模式。
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