传统共享办公应该如何突破？ InnoWork打造全要素一站式创业社区

“共享办公鼻祖”WeWork上市折戟、领导层出现危机、连年亏损等一系列问题标志着wework已从创新独角兽走向了泡沫破灭的边缘，共享办公还是一门好生意吗？

共享办公（co-working）是作为降低高昂房租而进行共享空间的办公模式，客户仅需支付少量租金，就能一起共享办公设施、环境和服务，并彼此分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子。

1999年，美国人Bernard De Koven第一次用“联合工作”（Coworking）一词。

2005年8月9日，世界上第一家正式的共享办公空间在旧金山成立。

2015年，国内共享办公迅速升温。一年增长比例达64.38%，呈现出井喷式的增长态势。

2018年，全国共享办公空间品牌数量的增长速度开始骤降。

在经历了初期的一波高歌猛进之后，共享办公行业衰声日隆。 从2018年开始，倒闭、企业裁员、租户维权的消息不绝于耳；据数据显示，发展缓慢、处于亏损状态、濒临破产倒闭状态的共享办公品牌近30%，例如洪泰创新空间、无界空间、wedo 联合创业社等，昔日知名共享品牌氪空间也被爆出裁员、缩减规模的消息。

而共享办公“鼻祖”Wework恐怕对此深有体会，一个月内经历了估值缩水、IPO搁浅以及CEO被裁事件。

WeWork过山车式的估值经历，暴露了其存在的一系列问题：

WeWork虽自称提供“空间即服务模式”，意在强调其技术驱动的属性，但WeWork整体营收的90%以上都来自会员的房租和相关费用，毛利率不到20%，并不像科技公司那样有较高的毛利率水平。

因此，WeWork实际上是个掩藏在装修精致、审美年轻、活动多样的画皮之下的“二房东”。

蓝色折线代表营收利润，彩色堆叠柱代表各项成本、费用。

可以看到营收连直接成本加摊销折旧都覆盖不了，而市场费用、行政费用更是居高不下，营收迟迟赶不上。

WeWork目前的扩张打法适用于经济上行时期，不断增多的用户租下WeWork的空间并支付足够多的租金，才能缓解WeWork应付业主的账款压力。

但现实是，无论是美国还是欧洲乃至全世界，都处于经济下行期，中小公司的业务不断收缩，经济不稳定因素还在增加，在某一个节点上，如果WeWork无力支付业主租金，就很可能陷入资金断流的境地。

共享办公品牌最初“先烧钱做规模”的思路已逐渐被颠覆，依靠老方式收取租金的单一盈利，已经不再能“吃得香”，唯有探寻模式创新与自身核心价值所在，才能站稳脚跟。

目前，随着行业的不断发展，联合办公企业也在积极进行商业模式的创新，意图摆脱“二房东”定位，如办公空间+服务模式、办公空间+投资孵化模式，以及办公空间+公寓的职住社区模式。

以梦想加为例，它是一个为不同类型企业提供面向未来、高品质的企业办公服务品牌，成立于2015年5月。至今，梦想加在全国6个城市运营40余个联合办公空间，空间平均入驻率高达95%。

运营模式

梦想加的运营模式为重产品、重服务。

它打造的是一种办公场景，通过输出“OaaS（Office as a Service，办公即服务）”产品体系，利用空间设计、智能空间管理及社区运营产品，打造舒适、高效、开放的企业办公服务体验。

提供服务

梦想加中70%以上为智能、空间产品的研发人员，其中软硬件技术团队近百人，支持着公司根据企业的细化要求，提供专业化、定制化的产品+服务。

1） 专业化服务：

l 为稳定发展的企业提供长期驻地；

l 为快速发展的企业提供灵活可扩展的办公解决方案；

l 为搬迁新址的企业提供短期过渡的办公场地服务；

l 为小型初创团队/自由职业者提供按时计费的流动办公/会议服务；

2） 企业定制服务：

梦想加正式推出「企业定制办公」服务，帮助企业节省运营成本，提高工作效率。

帮助企业梳理并重构办公成本，系统性打造智能、高效能、舒适开放的企业专属办公空间，全方位满足各类企业的定制化办公需求。

目前，梦想加已为顺丰速运、易企秀、360、OPPO、十二栋文化等多家企业提供了定制办公服务，输出方案面积近30万平方米。

梦想加于2019年5月成为亚洲首个获得WELL认证的联合办公品牌，以高度标准化的空间产品为广大用户打造更健康的办公环境，成为新经济企业快速发展的助推器以及传统企业智慧转型的推动力。

截止2018年底，优客工场通过孵化，并购，投资等方式共参股公司超过50余家，初步形成了全方位的服务体系。其中总投资6600万元（总投资额只涵盖参股企业，未包括并购与孵化裂变的投入成本），投资回报浮盈超过7000万，单一项目回报浮盈超过8倍。

2019年12月28日，北京孵化30周年总结大会暨专业孵化器高层论坛在京举行，优客工场创始人、董事长毛大庆博士获评“北京孵化三十周年·时代先锋人物”。

企业定位

优客工场一直以来，紧跟科技与创新的时代步伐，通过服务广大创新者，促进青年社群积极成长，为我国科技创新创业贡献力量。

发展模式

“上游 - 中游 - 下游”，这是目前优客工场通过规模化发展以及股权投资，孵化和并购的方式拓展出的共享办公服务生态链条，从过去4年的投资布局看，行业投资主要集中在企业服务领域，占到总投资超过六成的比重。

提供服务

1) 智能化办公：

2) 投资孵化：

结合平台资源，主要为投后企业提供日常人财法税、知识产权、品牌与传播、企业培训、数据营销、科技成果转化等服务，促进企业发展。

通过对投后企业早期“投资+捧红”的方式，将投后企业的产品及服务全方位的融入优客工场的生态当中，与入住企业相互赋能。

利用这种方式，形成了优客工场与投后企业共同打磨企业服务型的标准产品，社区做到积极产品反馈，随着优客工场自身规模的发展，让整个产品覆盖面逐步扩大与进步的正向循环。

在过去的几年中帮助投后企业无论从收入水平，以及获客增速来看都实现了两位数的增长。

投资项目

以投后企业知呱呱和蜂信为例，截止目前两家公司都已实现过亿的收入，服务客户从早期的上百家增长到如今近百万家。

而这些发展都脱离不开优客工场早期的生态性赋能。尤其在早期创业型企业服务公司的市场中，获客成本及转换率的高效性一定程度上影响企业的竞争力度，通过优客工场投资加捧红，以及高效生态渠道，相当数量的投后企业在优客的生态系统中都形成了良好的转换效应，也大大提高了发展效率。

优客工场4年来的投资孵化并购布局，如一条“暗流”悄悄汇聚，平台化特征渐渐清晰。每个模块都在以自己的势能而相互交映，形成了特有的生态孵化和协同作业、伙伴成长的“邻里共生”型赋能型组织样本。

不只是 co-working，更是 co-living：

为企业或行业订制的新熟人社区也许会大行其道，现在产业自行拿地已经非常普遍，也许只有抛开了高昂的资产成本，共享经济才有可能减负前行。

以INNOSPACE+为案例，INNOSPACE+拒绝复制粘贴式的快速扩张，转而潜心提升自身业务服务能力，打造符合实际的创业社区。

秉承“用心为创业者服务”的宗旨，INNOSPACE+为初创公司构建出一个全方位的创业生态系统，提供“硬件”及“软件”上的支持，并且结合INNOSPACE+专业能力及政府资源，帮助大企业拓展可持续性发展的创新。

INNOSPACE+是一个完整的、全要素、一站式创业社区，包括InnoWork联合办公、InnoLive创业公寓、InnoMaker硬创空间、InnoSpace孵化平台等多个创业服务载体，满足创业者办公、成长、交流、生活等全方位的需求。

INNOSPACE+构建起一个充满活力的创业生态系统，助力优秀创业者更快地实现创业梦想。

办公空间营造各种理念碰撞机会，鼓励创业者进行创新及合作；并且高效布置多种功能区以便举行鸡尾酒晚会、研讨会及汇报，将主要功能区与配套区域完美融合，营造自由感及无限可能。

精心打造给在社区办公的创业家的公寓与酒店，提供学习、社交、生活等全方面的服务，为创业家之间的交流、合作创造了无限的可能性。

在InnoMaker，创业者们可自由使用场地、设备、工具和耗材，学习新技能，还有创客大师等待你一起挥洒创意。