关于联合办公的商业本质和发展前景的“3773”

融资难、盈利难、招商难，「三座大山」之下，不仅小型联合办公割肉离场，就连明星联办也传出关店违约的消息，联合办公走到生死关口了么？
创富港是国内专注联合办公的新三板上市企业，作为这家公司的创始人，薛春从最初关注到全心投入已有20年，不但经历了从「雷格斯」到「WeWork」的完整世代，还打造了一个持续盈利、员工人数超千、单店毛利率接近50%的联办企业。
在他看来，联合办公是「所有企业中最基层的企业，若不能沉下去做好每个细节，就不应该轻易投入到这个行业中来」，与此同时，联合办公又是极具社会价值的商业模式，「2-3年一定有A股上市的联办企业」。那么，联合办公该怎样解决「活下去」的问题？

受选址中国邀请，薛春在「2020中国产业园区高端论剑」活动上发表了《联合办公的商业本质和发展前景》的主题演讲，结合自身实践，他分享了联合办公企业长远发展的「20条军规」，包括：
3种最普遍的运营模式

7个最关键的经营指标

7种最需要修炼的能力

3个最致命的思维误区

两大因素支撑联合办公不会消亡

先回顾一下联合办公的历史，联合办公起源于西方，已从1.0模式进化到2.0模式。1.0以 Regus（雷格斯）为代表，有三十多年的历史，2.0则以WeWork为代表。起初，Regus的每一位客户都会入驻一个独立空间，配上共享的技术服务，比如前台以及其它共享办公设施。

为什么欧美三四十年前就开始有这个业态？是因为他们的经济比我们发展得更早一点。我们现在，特别是一线城市的人均GDP和商业活动都跟欧美接近了，所以这个业态在国内也会成立。

第二支撑是人员成本高，企业无法聘用秘书、财税等，需要共享服务。

只要这两个条件成立，这个业态就会成立。所以，我的结论是联合办公必然存在于经济高速发展、场地昂贵、人员收入极高的区域，这个业态在北、上、广、深是比较好的，虽然我们在很多二线城市运营联办空间，但总体上投资回报率不会像北上广深这些一线城市这么高。

3种主流模式支配联合办公向轻资产模式过渡

目前很多的联合办公都从半轻资产模式走到了轻资产模式，在行业里深挖下去的话，其实是有一定问题的。

7个关键经营指标经营性现金流定生死

⑦同样的投入，半轻资产运营收益是重资产收益的20倍。如果每平米EBITA做到80块，别人收租也就收80块；但是别人买一个楼可能要4万/㎡，你投一个联合办公空间项目只要2000元/㎡。

修炼7大能力甲级写字楼要慎入

首先，要修炼空间分割的能力。我们要求做到空间的极致利用和房型性价比的提升，进而获得超过同行平均收入20%的能力，这其实不容易做到。这20年来我一直亲自去看空间分割，如果一个空间分割单月可以提升几千块，甚至是一两万，租约签十年下来就100多万。联合办公需要很好的空间分割能力，我理工科毕业，几何又比较好，所以我们确实存在优势（哈哈哈哈哈，自己吹一下）。

第二，要修炼装修的能力。装修上有三个核心指标，质量、工期和价格。创富港一旦确定（楼）盘签约，签的那一刻分割、测评就都已经完成了，我们全把它IT化了。这样，我们确保装修时间在保证质量的情况下比别人工期更短；在价格控制上，我们把装修能力内化了，把装修公司的钱省了，也会让自己的能力更高。也就是说我们每投一个项目，成本比人家更低，可能低20%以上，这是我的逻辑。

第三，修炼快速出租能力，满租周期我们缩少到同行的1/2。这个能力其实需要很强的全员营销、预营销。（一个楼盘）刚刚签了合同，就开始用图纸去出租产品及服务，等到装修完毕，1/3已经租掉了。

第四，修炼持续满租能力。现在很多同行的出租率是80%左右，我们2018年全年平均出租率超过96%。这次疫情迅速下跌，跌了7个点吧，我们这两天出租率刚刚突破90%，我们预计再一个月可能回升得更好一点。虽然疫情对我们有影响，但是利润不跌反升，因为很多客户违约造成押金回收，短期内利润并未下降。每次金融危机出来，企业大量倒掉，但是短期内我们利润还是会上升的，这得益于我们强大的营销能力，可以把客户迅速地补充回来，这个很关键。

第五，修炼选盘能力。联合办公适不适合进入甲级写字楼？在疫情之前，经济发展较好的时候，我们有意避开了几乎所有甲级楼，甲级楼虽然高利润，但风险也是最高的。从这次疫情来看，我们发现这个判断是非常正确的，甲级楼的空置率和房租下跌幅度确实最大，而且违约极多。目前的情况下，很多甲级楼跌了30%、40%，我们判断跌到50%时完全可以进。对于风险的把控我们是非常小心的，确保每一个店开业，哪怕整体租金下滑30%，我们照样能活得很滋润，这是我们选盘的目标。

归根结底，联合办公修炼的就是「极致细节」，要做好联合办公就要做到高效率、低成本，这也是创富港的核心文化。

第七，要实现高效率、低成本，如何做？核心是IT化和高效团队。创富港在每一个环节全部IT化，在IT化高效的流程之下用高效的团队去执行好，创富港是个1000人的团队，这可能是联合办公里面人数最多的一家。

现在我们全方位应用IT技术，包括客户跟进、会员服务、人力资源、选址、开业、统计分析、营销预警等等，比如，财务能做到自动收款、自动做账，全国190个联合办公空间，一天一两千笔收款实现自动支付，资金归集。

认清联合办公的商业本质只有少数才能盈利

我总结一下联合办公商业本质。

在越来越互联网化、竞争愈加激烈的状态之下，所有行业都有很多商家，但最终只有少量可以跑出来。

表面上看联合办公门槛不高，但要做大做强门槛很高，需要解决两个关键点：完美的系统和有执行力的团队，用高效率、低成本实现每一个细节，做到极致。

第三，盈利只来源于和空间地址有关的产品，其他是引流产品，绝对不能本末倒置。这一点，我跟很多行业人士观点不太一样，大家见仁见智。因为，空间其实要做好，就需要花太多精力去投入了，如果你还有精力去做其他事，那我只能说你的团队可能是天才，或者说有两个很天才的团队在一起，才有这个可能性。

基于一些判断，我认为近2-3年，一定有A股上市的联办企业，我们看看哪个公司能够博得头筹。

联合办公的歧路3个思维误区

第一个歧路是流量思维。我理解联合办公需要别人给我流量，但这个成本太大了，联合办公根本支撑不起，当然这是我站在自己角度去看问题，也可能是瞎子摸象，大家一定能自己判断对错。

第二个歧路是孵化器思维。我理解这跟场地强关联的服务，比方说会议室、前台、会客区、文印等等，但孵化跟联合办公是两个行业，一个行业能做好就已经很厉害了，两个都做好不现实。我认为你可以尝试做这些硬关联的服务，但记住它只是引流，不是本业，如果引流不来就立马砍掉，引流收入大于投入才去做。

第三个歧路是投资思维。投资是另一个很专业的领域，是和联办完全不同的行业，除非你的企业真有两套人马能够解决。如果你是优秀的投资人，也千万不要做联合办公，和联合办公企业沟通就好了。