联合办公发展受阻、物业企业排队上市，差别在哪儿？

最近我们写字楼、商办行业、圈子里其实挺沉闷的，我们暂且把这些归咎于疫情的二次爆发吧，但是几则消息还是引起我们的关注。

第一是恒大正在甩卖一些自己的核心商业地产资产。正所谓有人辞官归故里，有人星夜赶科场。简单来说这意味着商业地产资本市场进一步重组的开始，资产管理区别于传统房地产开发的步伐在加快，大资管模式下的重资产的布局也在拉开序幕。

第二是优客工场在美国借壳上市成功，虽然估值不太理想，但是在这个全行业不景气，甚至面临生死危机的情势下，这个操作还是被多数行业人士认为是好事儿。上半年不少联合办公运营商都停止了扩张步伐和关闭了部分低效空间，以提高整体的收益能力和降低经营风险，这个事儿也是不争的事实。

第三，也是与此形成鲜明对比的是，本年度物业企业排队上市的现象正在突飞猛进。据第三方媒体“物业中国”报道，今年以来已经有6家物业公司成功登陆港股上市，首日平均股价涨幅都在20%上下，其中有四家企业的平均市盈率超过30倍，并预计到2020年底港股、A股上市的物业企业将达到50家之多，发展速度相当迅猛。

回到我们的商业地产资产管理，一边是商业地产重资产、大资管时代的步伐来临，一边是各种资管服务配套都处在方兴未艾的阶段，这就是我们做商业地产资管服务、各种运营服务商最大的机会所在。

联合办公行业目前正在经受着历史大考，伴随着经济发展的下行期，整体的写字楼租赁、办公消费市场在下滑。过去不管是依赖于上行周期自我发展的，还是依靠资本输血的头部品牌都纷纷退租的退租、关闭的关闭，以求在这一轮下滑周期中自我保全。

同时稍微有一些真正的运营实力的联办运营商，这里包括产品打造、装修成本控制、市场拓展能力等各方面的综合实力，都在试图寻找一种轻资产方式的合作，也就是我们只提供空间管理和招商服务，不支付保底租金，就像类似于物业公司一样收取服务费。

但是，从传统二房东模式演化出来的联合办公，可不是想轻资产就能轻得下来的，轻资产在这里某种程度上是一个“伪命题”。试想，运营商轻资产了？那么相对而言的这个“重”哪儿去了呢？投资商所需要的内部收益率、资本化率这些指标消失了吗？当然不是！而是大业主、投资商在承担这些，毕竟当初设定的资产收益率还是要保障的，这不会因为跟运营商之间合作关系由二房东转化为轻资产而改变。

再换一个角度来看，轻资产模式的生存难度大，还是传统二房东更难些？表面上看是轻资产更轻松一些，其实轻资产比重资产还要难。大业主、资产方可以低门槛接受二房东模式，是因为运营商支付了基础的租金，而这基础租金加上运营商所实现的客户价值，是决策当时就看得见和可衡量的；而所谓的轻资产模式，是深度捆绑未来的命运、未来收益不确定性更高的合作模式，当然业主方对合作运营方的要求就更高才能信任。

我们再去仔细分析这些上市的和即将上市的物业公司，大多是靠母公司获取源源不断的管理资源所形成的规模优势。换句话说，所谓的轻资产必须依赖于房地产重资产而存在的，轻资产模式是建立在重资产的基础上的一种重度服务，以此形成稳定的、大量的现金流及收益能力，这些企业所形成的服务优势、品牌价值才能对外输出，去获取更多的管理规模和营收。

如果您是一个联办运营服务商，想做轻资产服务的模式来生存、发展，请您务必在底层上让自己具备更多的重资产的意识，因为这才是一切房地产生意的根本。只有你的企业，能够在资产管理的过程中，对资产具备绝对的服务赋能，亦或是招商赋能，才是所谓轻资产的根本，否则永远都实现不了根本的蜕变，即所谓的轻资产背后其实是重服务。

今天跟一个朋友沟通，某联办运营商转型布局轻资产，先从选址端去切入市场，为企业提供选址服务、定制空间装修，以及提供运营管理服务，这也算是轻资产吗？我认为这不是我们说的轻资产，这里所谓轻资产，必须是从资产端的视角来打造服务体系，这个细小的差别恐怕不仔细想很难区别开。前述完全是企业服务视角的一种需求满足，而不是站在资产视角提供的服务价值和体系。

物业企业之所以能形成稳定的现金流、收益水平，到实现规模效益，从一开始这种服务就是一种跟资产收益（租金）不直接相关的、不交叉的，作为整体对不动产管理服务的生态组成部分而存在，不可缺少。联合办公则不同，其赖以实现价值的根本是租金收入，至少目前是，这是资产收益，是楼宇价值的根本，这可是另外一个赛道的逻辑了。那么联合办公企业的所谓轻资产之路，该如何摸索和发展呢？我想突围的路还要很漫长呢。