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对话创富港薛总:做了20年“二房东”的创富港为什么一直赚钱?

2020-07-30
最近在商办领域有几件好事,一是庆庆哥的优客工场借壳上市。虽然晒笑者有,但对于坚守办公升级赛道的众多企业来讲,算是一道曙光;二是著名的普洛斯也布局其商办资管平台GWS普隆空间。
联合办公似乎成了资本市场的弃儿,也似乎正在成为空置率持续上涨的商办市场的悲催的接盘侠。
巴菲特老人家那句关于“恐惧与贪婪”的名言抛在脑后,曾经很坚决地执着,如今开始自我怀疑。其实,被抛弃的前浪并不是市场的原因,而是作死的。能存活至今成为后浪的,会把这个行业的基因继续探索下去。
创富港,在联办行业一直很低调,虽然产品定位于初创群体,品牌也不够响亮,但一直赚钱。而其创始人薛春,则是标准的技术男。20年前,原本做IT的薛总,误打误撞进入了商务中心行业,发展多年来,创富港的核心高管团队几乎没变过。技术基因对于这家看起来不洋气的企业而言,意味着近乎偏执的精细化管理。所以创富港赚的每一分钱,都是一分一分精算出来的。
这样的企业,睿和智库非常欣赏!
本期对话大咖,睿和智库、《地产资管网》编辑用了将近10小时“拷问”薛总,希望能将他的经验分享给行业,以应对长周期下的不确定性。

本文不想赘述“联合办公”、“共享办公”这几个名词了,因为我也傻傻分不清。


想象力与盈利


Q

睿问:联合办公的想象力到底是什么?

薛:关于联合办公的想象力,无非是大家都想追求的高成长性。联合办公行业最多实现年均40%增长,按照国内目前的会计准则,如果我们拿的项目是20年租约期,能实现年均30%的规模增长,那么单体项目的利润就是0。而如果拿的项目是小面积的且签约周期为10年期,那么我们必须做到年均40%-50%的增长,才能维持利润为正。


联合办公这种模式,与利润相伴的是大量现金流。以2018年为例,当年上半年创富港利润为2000多万,若扩张速度不变,则下半年利润将接近3000万。但下半年我们进行了快速扩张,利润减少到了1000万,那么合计整年就是3000多万利润。


所以说,只要我们停止扩张规模,利润和经营性现金流都会非常好。


Q

睿问:快速扩张的投入会导致当期利润下降,除了与直接投入有关,还有其他原因么?

薛:主要是会计准则,会计准则规定前期即便合约在免租期内都要算房租。此外,开业后的招商爬坡期也会导致当期利润下降,但影响没有那么大。(备注:若签约10年,前面有6个月的免租期且每2年递增5%。但会计准则核算房租成本是把合同总额除以合同总时长拉平,意味着不但免租期要核算房租成本,而且后面递增的高房租也拉平到前期了,因此开新店在装修期就有高额的房租成本支出)


若联合办公上市之后,这种商业模式对于散户投资者来讲较为费解,专业投资者更能理解。


2012年,招商银行针对创富港做了一份详尽的调查报告,详细分析了每个店的投入产出后得出结论,认为创富港的盈利能力比当时的快捷酒店好,于是决定给创富港贷款支持。第一年额度是1200万,第二年1600万。目前,创富港与7-8家银行进行长期合作,整体授信1亿多。


Q

睿问:由此看来,对于联合办公这种兼具服务业和房地产双重属性的行业,快速扩张并不是真正的能力?

薛:我认为这个行业如果要做好,要注意两点:第一,开新店的时候,老店是不是能保持很稳定的高出租率,盈利能否不受新店影响;第二,开的新店能否迅速转为老店开始盈利。只要能做到这两条,开店就是越快越好,哪怕亏了也无所谓,因为只要开店速度降下来,经营性现金流马上会转为优良。因此,保持足够理性和克制的选址标准,以及确保单店能盈利是关键。如果开一个亏一个,规模越大死得越快。


我认为,保持快速扩张的关键是能否把精细化经营坚持长期做到位。


比如100个备选项目里,能否理性选出最挣钱的盘,这里的挣钱是指能比普通同行多20%销售收入,而单单靠选址这点就可以实现了。同时,设计装修成本也要尽量低于同业。20年来,经过反复打磨内功,上述目标我们都可以达到。以新店为例,我们要求必须3-6个月实现全部满租,利润就是这样拼和挤出来的。


除此之外,从单店经营来讲,还要保持常年的满租率。例如,2018年,我们的平均出租率是96.2%,当年同行业的平均出租率只有80%左右。此外,我们还有20%的企业服务收入。二者相加,我们就可以保证公司盈利。


Q

睿问:创富港基于企业服务的销售收入主要有哪些?这部分收入占总营收的比例大约有多少?

薛:我们有很多服务套餐,比如注册地址、收件服务、秘书接电服务、工商注册、代理记账等。所有企业服务都是创富港自营团队在运作,以财税团队为例就有接近80人。这部分服务的收入占全年营收25%左右,大约1亿多。(备注:服务内容中包含会议室、培训室租赁,税务筹划,人力资源咨询等)





上市的价值


Q

睿问:上市对创富港的价值到底是什么?

薛:与其他企业一样,上市后创富港的品牌价值会提升。如果说得更实在一点,那就是谈客户更容易了(哈哈大笑)


创富港20年来,只做过一次很小规模的股权融资,给股东分过一次红,基本上全靠自我滚动实现发展目标。当扩张速度放慢时,我们会通过购买楼宇、理财等方式实现持有资金的稳定增值。


Q

睿问:若上市后是否准备去有计划持有重资产?

薛:目前在公司战略里,持有重资产是随机性的业务,若价格合适,可以考虑买资产。但我们依然牢记自己的核心主线是在空间经营上发力,我们希望把空间运营能力做到行业没人可以抗衡的境界。


我们要在每一个细节上做到极致。打个比方,小面积的联合办公营销,我们比中介的能力强,那么,节约下来的中介费用就是我们的利润。


我们的客户定位可以说是全中国最小微的创业团队:2-5个人,这样的创业企业就是我们的客户,我们的工商财税业务就是为这些企业服务的。



科技赋能


Q

睿问:创富港的科技做得怎样?IT技术主要是应用在哪些层面上?

薛:创富港空间应用信息化肇始于公司内部管理提升的需求。我们公司的管理信息化应用非常深入,从客户管理、会员管理、会员服务、财务管理、税务管理、员工管理等全覆盖。以财务系统为例,我们平均每天大概有一两千笔收款,全部IT自动识别,自动找到这份合同生成凭证,自动做账。这些应用全部是创富港自主开发的。


在这个系统基础上,针对小微企业的客户系统,我们又开发了电话会议系统、秘书服务系统等。如最简单的收件服务,以前都用人工收发,现在我们自己做用快递柜对接APP,实现了全自动化。


我们通过仔细研究中小微企业的刚需需求,逐渐丰富除租赁收入以外的其他收入服务体系,最终归集到专为一站式创业创新服务平台上面,每个创业企业都可以用这个平台解决商务沟通、资金流和信息流等问题。这样三五人的创业企业就真的不需要额外花钱去聘请财务人员了。


创富港一直在密切关注商业银行的电子钱包业务,目前国家正在试点,一旦成熟,我们的系统可以立即对接,帮助企业解决资金管理问题。


另外,我们一直在持续研发一个产品——人与人之间链接生意引荐的联盟,叫创享邦联盟,未来我们想定位成中国最大的创业者共享互助社群


因为我本人是做软件出身的,所以创富港在信息化方面的投入已经长达五六年了,但我们每年只拿出营业额的1%投入并非盲目烧钱。目前,我们没指望这套系统能够有盈利,但如果能够成功,那就是一个能真正帮助中小企业降本增效的工程。我认为是一件很棒的事情。



谨慎进入5A写字楼


Q

睿问:创富港在布点上,是否考虑去5A级写字楼做一些布局,这个布局对未来计划上市或整个产品结构、经营结构来讲,作用是什么?

薛:我认为甲级写字楼是风险最高的,但是如果操作得好也是利润最大的。比如我们在2008年金融危机最低谷的时候,进驻了一些5A级甲级写字楼,主要在深圳。后来涨了一倍两倍,基本都是10年以上的长租。


但是现在我们更注重小面积,因为小面积投入500万,两年就可以回本。而大面积投入2000万,回本至少要3年。很可能3年还不够,因为大面积的装修期会延长,但免租期并不会延长。


Q

睿问:若进入5A级写字楼,在产品品质方面,业主是否会有顾虑?

薛:如果进入5A级,我们肯定会提升装修的材质、档次。但性价比依然很重要,因为我们并不是为了盲目追求极致的装修档次而去的,商业的本质就是盈利,如果盲目追求高大上而丧失了利润,不符合商业逻辑。


我认为,联合办公仍然要以服务取胜,而这里的服务除了与客户满意度有关以外,也与成本收益直接相关。如果服务成本是2块,收益是4块,那么这样的服务是有价值的。但如果服务是2块,产出是1块,这样的服务很难持久,因为我的商业逻辑是高效率低成本。


Q

睿问:未来创富港依然专注5人市场吗?还是从5人到10人,再到15个人,或者还将面对更多企业人数的客户群体?

薛:我们肯定仍以2-5个人为主打,然后再做一些延伸。延伸的好处在于:第一,大面积的盘有利于签长期租约,前期投入的更多的装修费用以及更长的爬坡期,将来都会转化为更多利润。第二,大面积的盘,实用率往往高于小面积的盘,这会带来增值。第三,大面积的盘,尽管共享区域会增大一点,但占总面积的比例会下降,也就是说,总面积中用于出租的面积更多,也会促进收益上升。


同时,在布局房型时,小面积的房型会浪费很多空间,而大面积的房型可以把浪费的面积节省下来。此外,还有一点很重要,就是随着时间推移,一批小面积的企业会成长,需要换大房,那么,我的大面积房型依靠会员就能内销了。从这个层面来说,同样的大房型,我的营销成本比别人低,相较别人同样做大面积的,我们更有竞争力。


但是,多年来我们通过实践得出结论,还是小面积的利润高,所以现在也还是以小面积为主。



创富港如何学习WeWork


Q

睿问:您学习WeWork是想学习他们哪些方面?

薛:几年前我专程去美国硅谷和西雅图,花了两天时间去WeWork体验。


首先,我觉得它的实际空间利用率跟我的逻辑是一样的,他们收购了一家专门做空间设计的自动化公司。恰好当时为了提升效率,我也正在考虑能否开发一个自动分割系统。在设计空间的时候,可以将平面图导入进去,自动分割出房型,而不需要人工。但这样做投入是巨大的,所以目前尚未开始。而且,据我观察,WeWork做这个事情是需要有大量资金的。


第二,此行中,我开始真正研究大面积的好处。经过这几年实践后,我发现还是小面积的投资回报快。特别是在创富港有了上市的计划后,企业的盈利能力是我们考虑的第一要素。


第三,就是IT建设。WeWork内部有一个沟通平台,但IM的沟通非常简单,并不适用于国内,因为中国企业沟通所用到的图片、文章等比较复杂。因此,体验回来后我们开始打造自己的APP——方圆间,一个能够涵盖一切的强大的原建平台,例如在扫一扫中,就可以实现门禁、复印、快递柜、饮水机等功能,相当于商务版微信,未来也将面向客户使用。


目前我们就使用这个APP来做内部沟通管理,将来也会开通给会员们,包括审批流、资金流、做账平台等,他们都是自己做的。


Q

睿问:还是回到一开始商业模式的问题。若上市成功,未来你对创富港还有哪些想象空间?

薛:基于企业服务的云服务,我们的平台是可以无限量推广的。在我们的创富港基本法及发展白皮书中,梦想与理想就1.0、2.0、3.0、4.0版本,我们现在处在2.0阶段,也就是10个亿到100亿的阶段,3.0是100亿到1000亿的阶段,4.0就是1000亿到1万亿的阶段,我们都有非常清晰的路径。


我认为将来所谓的办公都是服务式办公,不提供服务的纯办公将越来越少。因此,将来创富港的服务会全部深度化,当未来所有办公楼都是服务式的时候,其实就是我们目前持续深化的模式。

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